Comment racheter un crédit immobilier lors d’une séparation ?

Pour conserver le bien acheté ensemble, l’un des propriétaires doit compenser la part de l’autre, même si le crédit est encore en cours de remboursement.
La première étape consiste à estimer le bien pour évaluer le montant de la soulte. Depuis le moment de l’acquisition, la valeur du logement a pu évoluer. 

Ensuite, il faut s’intéresser au régime matrimonial (communauté réduite aux acquêts, séparation de biens, communauté universelle) pour évaluer la répartition des droits de chacun.
Une répartition à 50 / 50 est fréquente. 

Une étude précise de votre profil financier personnel est alors opportune : emprunts en cours, besoins de trésorerie, charges mensuelles, revenus, etc.
Avec tous ces éléments, vous pouvez simuler le paiement de la soulte nécessaire au maintien dans le logement familial. 

Si un prêt immobilier est encore en cours, vous devez étudier s’il est plus intéressant de poursuivre le remboursement en signalant simplement le divorce. Un seul emprunteur poursuivra alors le règlement du crédit.
Attention toutefois à bien mettre à jour les questions de solidarité autour de l’emprunt mais également au niveau de l’assurance emprunteur et des garanties. Pourquoi ne pas en profiter pour tenter de renégocier le prêt immobilier ?

Souvent, il sera plus simple de procéder à un rachat du prêt immobilier en même temps que du paiement de la soulte.
Cela permet à l’emprunteur de définir un nouveau prêt unique, destiné à conserver la maison. Il permet souvent de profiter de la baisse des taux de crédit et de réévaluer la durée et la mensualité en fonction du nouveau contexte de l’emprunteur qui souhaite conserver le bien.

Qui peut procéder à l’estimation de la valeur du bien immobilier ? 

Pour racheter les parts d’un bien immobilier, connaître sa valeur est une étape incontournable. C’est en grande partie sur cette base que se fera le calcul pour le rachat de la soulte dans le cadre d’un divorce.
Pour cela, les propriétaires peuvent se mettre d’accord sur le prix du bien. Néanmoins, cette solution n’est pas toujours la meilleure. Et ce, parce que l’estimation ne sera pas forcément la plus juste. 

Aussi, pour qu’aucune des parties ne soit lésée, il est préférable de faire appel à une expertise professionnelle : 

• Agence immobilière locale (l’option la plus courante car les agents immobiliers ont une bonne connaissance du marché locale), 
• Expert en estimation (son aspect indépendant garantit une évaluation précise) 
• Notaire (ce dernier peut notamment être impliqué lorsque des transactions légales et financières sont en cours, comme une séparation impliquant des biens partagés), 
• Il existe également des outils en ligne qui peuvent fournir une évaluation approximative de la valeur d’un bien immobilier en utilisant des données comparables et des informations générales sur la région. 
• Enfin, l’organisme de crédit peut travailler avec ses propres experts pour une évaluation de la valeur du bien. 
• Et si la séparation entraîne des désaccords sur la valeur du bien, un avocat spécialisé en droit immobilier pourra intervenir pour dispenser des conseils sur la manière de procéder à une évaluation équitable.

Comment bien calculer le rachat de parts d’un prêt immobilier ?

Le calcul du rachat de parts d'un prêt immobilier dans le cadre d'une séparation ou d'une situation de co-emprunteurs peut être complexe, car il implique de prendre en compte plusieurs facteurs financiers et contractuels. 

Voici les étapes générales à suivre : 

• Rassembler tous les documents relatifs au prêt, y compris le contrat, les relevés de compte, les échéances de remboursement, etc. 
• Déterminer la valeur actuelle du prêt, c'est-à-dire le montant restant à rembourser à ce jour. Il s'agit du capital restant dû. 
• Calculer les parts à racheter : Si vous décidez de les racheter auprès d'un co-emprunteur, vous devez déterminer la part qu'il/elle possède dans le prêt. Ceci peut être basé sur la contribution financière initiale, le partage convenu ou d'autres arrangements. 
• Calculer la valeur des parts à racheter : Multipliez la part du prêt que vous souhaitez racheter par le montant restant à rembourser (capital restant dû) pour obtenir la valeur des parts que vous souhaitez racheter. 
• Prendre en compte les intérêts : N'oubliez pas que les intérêts futurs sur le prêt doivent également être pris en compte. Si celui-ci est à taux fixe, ce montant est plus facile à prévoir. S’il est variable, il peut être plus difficile d'estimer les intérêts futurs. 
• Considérer les frais de rachat : Si votre contrat impose des frais de rachat anticipé, assurez-vous de les inclure dans le calcul. 
• Définir les modalités du rachat : Discutez avec le co-emprunteur ou les parties impliquées pour convenir des modalités du rachat. Cela peut inclure le paiement d'une somme forfaitaire unique, un plan de paiement échelonné, ou d'autres arrangements. 
• Faire appel à un professionnel : Si le calcul devient compliqué en raison de la structure du prêt, des taux d'intérêt, des clauses contractuelles, etc., il est fortement recommandé de consulter un courtier en crédit immobilier : cet expert du crédit pourra vous aider à effectuer le calcul de manière précise et équitable. 

Lorsque vous connaissez la valeur actuelle du bien et donc le montant de la soulte, vous allez l’aborder comme un nouveau crédit : vous allez alors saisir le détail de votre nouveau budget avec un seul emprunteur avec vos revenus, vos crédits, vos dépenses fixes. 

Vous pouvez faire varier la durée de remboursement et la mensualité pour optimiser votre trésorerie personnelle tout en restant dans les limites d’un taux d’endettement acceptable par une banque.
Vous avez ainsi les bons éléments en main pour savoir si la conservation de votre bien familial est possible.

Les frais liés au rachat de soulte 

Dès lors que l’une des deux parties envisage le rachat de la part de l’autre, qu’elle veuille réaliser un rachat de prêt immobilier ou non, il faudra qu’elle pense aux frais engendrés par le versement de la soulte. 

Les frais à prendre en compte sont les suivants : 

• Les frais de notaire : la nouvelle transaction immobilière rend les frais de notaire incontournables. Prévoyez droit de mutation, émoluments, émoluments de formalité et contribution de sécurité immobilière ; 
• Les frais d’enregistrement, exigés lors d’un changement de propriétaire. 
• Le droit de partage ; 
• Les frais de dossier et éventuellement les frais de garantie s’appliquant dans le cadre de ce nouveau crédit. 
• Les pénalités appliquées par la banque, comme les indemnités de remboursement anticipé (IRA) appliquées en cas de remboursement anticipé en raison du rachat de soulte. 
• Les éventuels frais d’expertise immobilière, si une telle expertise est nécessaire pour déterminer la valeur précise du bien en vue du rachat de soulte. 
• Les frais liés à l’assurance emprunteur s’ajoutant au nouvel emprunt immobilier. 

Le rachat de crédit immobilier et rachat de soulte 

Il se peut que la séparation survienne alors que le remboursement du crédit immobilier est en cours.
Il faudra alors formuler une demande de désolidarisation de prêt. Cela implique qu’au lieu des deux co-emprunteurs comme prévu à la souscription du crédit, seul l’un des conjoints assurera le paiement des mensualités. 

Toutefois, il faut savoir que la banque peut juger, au vu du profil de l’emprunteur (unique), qu’il ne pourra pas assurer à lui seul le règlement du capital restant dû. Il lui serait donc plus avantageux de procéder à un rachat de crédit immobilier.
Cette opération permettra de restructurer toutes les dettes et de les réunir en un seul prêt.
Le taux d’endettement baissera et les conditions de remboursement seront plus adaptées. De ce fait, il lui sera plus facile de financer le rachat de soulte.

Comment s’effectue le paiement de la soulte ? 

Il faut savoir que même dans le cadre d’une séparation, le versement d’une soulte n’est pas obligatoire.
Toutefois, lorsque les deux parties demandent un partage juste, le calcul de son montant se fait par un notaire. Il se fera généralement sur la valeur du bien lors du rachat. Néanmoins, le juge peut émettre des réserves s’il estime qu’il y a déséquilibre dans les comptes. 

Le paiement de la soulte peut ensuite s’effectuer de plusieurs manières : 

• Paiement comptant, le moyen le plus direct : le copropriétaire rachetant la part de l'autre peut payer la soulte en une seule fois en utilisant ses propres fonds. Cela met fin rapidement aux obligations financières entre les parties. 
• Nouveau crédit : Si le copropriétaire rachetant la part n'a pas suffisamment de fonds disponibles, il peut envisager de contracter un nouvel emprunt immobilier pour financer le paiement de la soulte. Cela peut impliquer de négocier un nouveau prêt avec la banque, en tenant compte du nouvel état de propriété. 
• Vente d'actifs : Si le copropriétaire rachetant la part a des actifs financiers ou d'autres biens qu'il peut vendre, il peut utiliser les revenus de la vente pour payer la soulte. 
• Échange d'actifs : Dans certains cas, les parties peuvent s'entendre pour échanger des actifs en lieu et place d'une partie du paiement de la soulte. Cela pourrait être particulièrement utile si l'une des parties possède des biens de valeur équivalente.

Rachat de soulte avec CAFPI 

Dans vos démarches pour le rachat des parts immobilières de votre ex-conjoint(e), CAFPI met à votre disposition, un outil pour la simulation de rachat de soulte.
À cette première estimation, vous pouvez ajouter l’expertise de nos courtiers pour un accompagnement personnalisé à toutes les étapes. Vous pouvez aussi compter sur lui pour tout projet de rachat de crédit immobilier. 
Il est également apte à vous assister dans toute autre demande de prêt ; et ce, qu’il s’agisse de prêt d’aide à l’accession (Eco-PTZ, prêt à taux zéro, prêt à l’accession sociale, prêt conventionné, etc.) ou de prêt classique.