Qu’est-ce que le remboursement anticipé d’un crédit immobilier ?
On parle de remboursement anticipé d’un crédit immobilier lorsque l’emprunteur rembourse tout ou partie du capital emprunté avant la date d’échéance du crédit (c’est-à-dire les fonds empruntés n’ayant pas encore été remboursés).
Cette opération est souvent motivée par une rentrée d’argent conséquente ou la cession d’un bien.
L’intérêt de ce procédé peut consister :
- à réduire la durée totale d’emprunt en prévision de la retraite par exemple ;
- à réduire la mensualité lorsque des dépenses liées aux études supérieures de vos enfants arrivent ;
- à profiter des modifications de taux à la baisse en effectuant un rachat de prêts.
C’est l’article L311-29 du Code de la Consommation qui encadre ce dispositif : “l’emprunteur peut toujours, à son initiative, rembourser par anticipation sans indemnité, en partie ou en totalité, le crédit qui lui a été consenti”.
Toutefois, cette demande impliquant un manque à gagner pour la banque (puisqu’elle ne reçoit pas la totalité des intérêts prévus), celle-ci peut appliquer des frais de remboursement anticipé.
Un emprunt se conclut pour une durée initiale maximale. Ensuite, pendant toute la période de paiement des échéances, il est souvent possible de moduler la mensualité, de prolonger le nombre d’années ou au contraire de le réduire par un paiement global en avance. Il n’est pas un engagement figé.
Les conditions du remboursement anticipé
Sachez pour commencer qu’aucun organisme ne peut refuser une demande de remboursement par anticipation : l’article 311-22 du Code de la consommation précise que toute personne peut solder tout ou partie de ses créances même si son contrat ne prévoit pas cette possibilité.
Cette obligation d'acceptation concerne aussi bien les crédits immobiliers que les prêts à la consommation ou encore les rachats de crédits.
Des indemnités de remboursement anticipé (IRA) pourront toutefois être exigées par la banque afin de compenser son manque à gagner par rapport aux intérêts qui ne lui seront finalement pas versés.
Les conditions sont fixées dans le contrat.
Avant la signature de ce contrat, vous pouvez négocier la réduction, voire la suppression, de cette indemnité, notamment en faisant jouer la concurrence et étant accompagné par un courtier : la suppression de l’IRA sera généralement acceptée en échange d’une durée minimale des échéances.
Pour les taux fixes modulables, il est souvent possible de rembourser de manière anticipée partielle sans pénalité. Le cas le plus fréquent reste l’ajout d’une clause particulière au contrat stipulant l’absence d’IRA en cas de rachat du prêt par un établissement concurrent.
Les 2 formes de remboursement anticipé d’un crédit immobilier
Le remboursement anticipé d’un crédit immobilier peut prendre 2 formes :
Remboursement partiel
Dans ce cas de figure, vous choisissez de rembourser une partie des sommes dues, mais pas la totalité du capital restant dû.
Ici, la somme injectée permet de faire baisser le montant de ses mensualités et/ou de diminuer la durée, tout en augmentant sa capacité d’emprunt.
La banque ne peut s’opposer à cette solution sauf si elle concerne un montant inférieur ou égal à 10% de la somme empruntée initialement.
Attention, un remboursement partiel de prêt immobilier peut engendrer des frais si cela est mentionné dans le contrat en amont.
Exemple de calcul du remboursement anticipé total de prêt immobilier
Prenons l’exemple d’un crédit immobilier de 200 000 € à un taux immobilier de 1,10% hors assurance, emprunté sur une durée de 20 ans en septembre 2016. En novembre 2019, le capital restant dû est de 170 417 €.
De votre côté, vous souhaitez réaliser un remboursement anticipé partiel de 40 000 €.
Le calcul des IRA est donc le suivant :
170 417 * 3% = 5 112,51 €
40 000 * 6 * 1,10% / 12 = 220 €.
C’est la 2ème formule qui correspond au montant de l’IRA.
Cas particulier du prêt relais :
Vous achetez un nouveau logement sans attendre la revente de votre premier bien ?
Vous ne disposez peut-être pas du capital nécessaire. La banque peut donc vous accorder un prêt relais, soit une avance sur la transaction du bien que vous détenez actuellement.
Après la signature de votre premier bien, le prêt relais sera remboursé à la banque.
Avec la somme récupérée, vous pourrez choisir d’investir, épargner ou bien procéder à un remboursement anticipé partiel pour votre nouveau logement.
Remboursement total
Dans ce cas, vous souhaitez solder la totalité de son emprunt avant son terme, et mettre fin à ses dettes : l’intégralité du capital restant dû est restituée, et il n’a plus d’échéance à régler.
Ce souhait se forme souvent lorsque le bien est vendu (afin d’en acquérir un autre par exemple), que l’on bénéficie d’une rentrée de liquidités ou si les taux immobiliers sont à la baisse et que l’on procède à un rachat de crédits pour faire baisser le coût total.
Bien que courante, cette opération soulève un certain nombre de questions et mérite de s’y attarder afin de définir sa rentabilité.
Exemple de calcul du remboursement anticipé total de prêt immobilier
Prenons l’exemple d’un crédit immobilier de 200 000 € à un taux immobilier de 1,10% hors assurance, emprunté sur une durée de 20 ans en septembre 2016.
En novembre 2019, le capital restant dû est de 170 417 €.
Le calcul des IRA est donc le suivant :
170 417 * 3% = 5 112,51 €
170 417 * 6 * 1,10% + 12 = 852,085 €.
C’est la 2ème formule qui correspond au montant de l’IRA.
Le remboursement anticipé d’un crédit immobilier, est-ce rentable ?
Première chose à savoir avant de se lancer dans un remboursement anticipé : cela implique des frais.
Pour vous aider à faire votre choix - procéder ou non au remboursement anticipé de votre crédit immobilier -, faisons le point sur les pénalités de remboursement anticipé induites par cette opération.
En effet, comme l’établissement prêteur ne va pas toucher tous les intérêts initialement prévus, ce dernier peut appliquer des pénalités de remboursement anticipé, afin de compenser ce “ manque à gagner ”.
Ces frais sont plafonnés par la loi (article R313-25 du Code de la consommation), mais peuvent néanmoins représenter un montant important.
Pour un prêt à taux fixe
Si vous avez souscrit un crédit à taux fixe, les pénalités ne pourront dépasser ces plafonds :
- 6 mois d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du crédit,
- Sans pouvoir dépasser 3% du capital restant dû.
C’est le contrat de prêt qui fixe le montant de l’indemnité de remboursement anticipé que vous aurez à régler.
Pour un prêt à taux variable
Les plafonds sont les mêmes :
- L’équivalent de 6 mois d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du crédit,
- L’équivalent de 3% du capital restant dû.
Les pénalités peuvent cependant être majorées d’intérêts compensateurs, avantageux pour l’établissement prêteur qui peut alors appliquer le taux moyen initialement convenu au moment de la souscription du crédit immobilier.
C’est le montant le plus faible qui sera retenu par l’organisme financier.
Pour approfondir, nous vous conseillons de lire notre article sur les pénalités de remboursement anticipé (IRA).
Il faudra également veiller à disposer d’un montant suffisant, et vérifier le montant minimum exigé pour effectuer un remboursement anticipé.
Un paiement anticipé de crédit immobilier modifie l’échéancier initial et présente des avantages forts :
- Réduire le montant des mensualités, en maintenant la durée initiale du prêt ;
- Réduire sa dépense totale grâce à la réduction du montant des intérêts payés ;
- Réduire le coût total de son assurance de prêt.
Un nouveau tableau d’amortissement doit refléter la situation nouvelle en cas de remboursement partiel.
Faut-il toujours rembourser par anticipation un crédit ?
En cas de rentrée d’argent importante (comme un héritage par exemple), cela fait sens également de choisir d'épargner plutôt que de rembourser par anticipation.
Le calcul s’effectue en fonction du taux de votre crédit en cours de remboursement comparé à l’épargne espérée.
Par exemple, vous avez emprunté en 2018 autour de 1 %. En 2023, vous recevez une donation ou un héritage. Le taux d’une assurance-vie affiche plus de 3 %. Vous avez sans doute intérêt à conserver votre prêt et à placer les fonds sur un support d’épargne.
En réalité, vous devez également tenir compte de votre imposition. Le calcul est donc plus complexe. Faites-vous accompagner par votre banquier ou un courtier. Réalisez une simulation du paiement en avance et de l’épargne pour choisir la meilleure solution. Attention, les simulateurs en ligne ne prennent pas en compte votre fiscalité personnelle, qui est un point à ne pas négliger dans les placements financiers.
Si l’opération peut s'avérer peu rentable suivant les situations, vous pouvez aussi décider de conserver une épargne de précaution pour absorber des charges imprévues, ponctuelles et éventuellement élevées (réparation du toit, réparation d’une voiture, voyage,...).
Les établissements bancaires considèrent généralement qu’une épargne de précaution doit représenter 2 à 3 mois de salaire.
Nos conseils pour rembourser son crédit immobilier par anticipation
Discuter avec sa banque
Si la loi n’impose aucun délai de préavis, nous vous recommandons de vous rendre chez votre organisme prêteur afin d’en discuter de vive voix.
Certains établissements bancaires peuvent également demander à l’emprunteur d’émettre sa demande avec un mois de préavis avant la date de remboursement anticipé, sous la forme d’une lettre recommandée avec accusé de réception.
Vous pourrez profiter de ce courrier pour demander le décompte du remboursement anticipé : ce document vous permettra de connaître le montant précis de votre emprunt qu’il vous reste à rembourser.
La banque peut facturer ce service pour l’édition et l’envoi sous pli du documen
Dans le cadre d’un remboursement anticipé partiel, elle a l’obligation d’ajouter un avenant au prêt immobilier, contenant plus informations comme le nouveau TAEG, les nouvelles mensualités, le coût total des intérêts et un tableau d’amortissement mis à jour. L'emprunteur dispose alors d’un délai de 10 jours pour accepter ou décliner l’offre
Faire appel à un courtier
Comme toujours, le recours à un courtier en crédit est vivement conseillé pour accompagner dans cette étape de remboursement anticipé de crédit immobilier.
Ce professionnel du crédit se chargera de vérifier la faisabilité de votre demande, la rentabilité d’une telle opération, et vous guidera à chaque étape.
Se renseigner sur son contrat
Dernier conseil pour un remboursement anticipé de crédit immobilier simple et serein : renseignez-vous bien sur votre contrat.
Pour cela, vérifiez toutes les modalités de votre contrat, notamment le montant minimum de remboursement anticipé que vous pouvez effectuer.
Attardez-vous dès que possible sur les frais à prévoir afin de négocier éventuellement en amont la suppression de ces indemnités.
Les conditions d'exonération des pénalités de remboursement anticipé
Dans certains cas, vous pouvez être exonéré du paiement des pénalités de remboursement anticipé.
L’article L 313-48 du Code de la consommation prévoit que pour les contrats de prêts conclus après le 1er juillet 1999, aucune indemnité ne sera dûe dans l’une de ces 3 situations :
- Vente du bien immobilier faisant suite à une mutation (changement du lieu d'activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint) ;
- Cessation forcée de l’activité professionnelle (licenciement) de l’emprunteur ou de son conjoint ;
- Décès de l’emprunteur ou de son conjoint.
- Lorsque vous remboursez tout ou partie du capital emprunté, avant la date du terme du prêt, on parle de remboursement anticipé. Une rentrée d’argent ou la vente d’un bien peut motiver un tel choix.
- Cependant, des indemnités de remboursement anticipé pourront être exigées par la banque pour compenser le “manque à gagner” occasionné par un remboursement plus tôt.
- Il est possible de rembourser partiellement (seulement une partie des sommes dûes) ou totalement (solder son emprunt avant son terme).
- Pour définir la rentabilité de l’opération, il est nécessaire de prendre en compte les frais engendrés par ce dispositif, notamment les indemnités de remboursement anticipé qui, bien que plafonnées, peuvent représenter une somme conséquente.
- Si le remboursement anticipé est rentable, il permettra de réduire le coût total du prêt (intérêts et assurances compris).
- Pour procéder à un remboursement anticipé, commencez par discuter avec votre banquier, faites appel à un courtier et passez au crible les modalités de votre offre de prêt.
- Prenez également connaissance des exonérations possibles en cas de transaction, licenciement ou décès.
