Les facteurs à prendre en compte pour emprunter 400 000 euros
Pour vérifier si votre projet est réalisable, il faut vous assurer que votre capacité d’emprunt maximale atteint, voire est supérieure, à 400 000 €, et si votre situation correspond au taux d’endettement maximum.
▶ Définition et calcul de la capacité d’emprunt
La capacité d'emprunt d'un emprunteur fait référence au montant le plus élevé qu'il peut obtenir en prêt, en fonction de sa capacité à rembourser.
Elle dépend principalement de deux éléments :
- le montant maximal que l'emprunteur peut payer mensuellement,
- et la durée du prêt exprimée en mois.
La formule du calcul de la capacité d’emprunt est la suivante :
Capacité d'emprunt maximale = mensualité maximale que l'emprunteur peut payer x nombre de mois du prêt
Cette formule ne considère pas le coût total du crédit, incluant les intérêts et le coût de l'assurance du prêt.
▶ Définition et calcul du taux d'endettement
Le montant que peut rembourser mensuellement un emprunteur est déterminé par ses revenus et ses dépenses mensuelles.
Le taux d'endettement désigne le pourcentage de ses revenus qu'un emprunteur alloue à ses charges. Il est calculé en établissant le ratio entre ses charges et ses revenus.
Selon les directives du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), le taux d'endettement maximum autorisé pour un emprunteur est fixé à 35%.
Cela signifie que les remboursements des dettes d'un emprunteur, y compris le crédit immobilier, ne doivent pas dépasser 35% de ses revenus.
Pour définir votre taux d'endettement, rendez-vous sur notre calculatrice dédiée, ou utilisez la formule suivante :
Taux d’endettement = (ensemble des charges fixes / revenus fixes nets de l’emprunteur et de l’éventuel co-emprunteur) x 100
Vous gagnez 4 700 € par mois et vous ne remboursez pas d'autres crédits. Vos mensualités maximales peuvent donc être calculées ainsi :
Mensualité maximale = 4 700 € x 0,35 = 1 645 €
Si vous décidez d’emprunter sur 20 ans, votre capacité d’emprunt maximale théorique est donc de :
Capacité d’emprunt maximale = 1 645 € x 240 mois = 394 800 €
Sur le papier, votre salaire est donc suffisant pour emprunter près de 400 000 €.
Gardez toutefois à l’esprit que les mensualités d’un prêt ne servent pas uniquement à rembourser le capital emprunté.
▶ Mensualités du prêt et coût du crédit
Les mensualités d'un prêt immobilier couvrent à la fois une portion du capital emprunté et une part des coûts associés au crédit, comme les intérêts et les cotisations d'assurance de prêt.
Par conséquent, il ne suffit pas de multiplier simplement le montant maximum des mensualités par la durée totale du crédit pour déterminer la capacité d'emprunt maximale.
Il est également essentiel de prendre en compte le taux d'intérêt du prêt, qui est influencé notamment par la durée de remboursement du prêt. Ce taux d'intérêt affecte le coût total du crédit et, par extension, le montant total que l'emprunteur peut emprunter.
Rendez-vous donc sur notre simulateur de prêt pour calculer précisément votre capacité d'emprunt.
Quel salaire pour emprunter 400 000 euros selon la durée de remboursement ?
La capacité d'emprunt est étroitement liée à la durée de remboursement du prêt, qui influence non seulement le nombre de mensualités à verser, mais aussi le taux d'intérêt appliqué au crédit.
Pour emprunter 400 000 euros, le salaire minimum requis dépend de la durée du prêt : 10, 15, 20 ou 25 ans.
| Durée du prêt | Taux d'intérêt | Montant du salaire |
Les simulations sont effectuées par défaut avec les taux les plus bas tels que constatés au niveau national chez nos partenaires bancaires. Taux hors-assurance, mis à jour au 05/07/2024.
1. le taux moyen constaté : Chaque semaine, nous sélectionnons l'ensemble des offres de financement obtenues à taux fixe émises par nos banques partenaires à des clients CAFPI ayant fait une demande de prêt immobilier, sur une durée donnée et un montant de prêt minimum de 80 000 euros, afin de calculer le taux moyen obtenu (hors assurance). Ce taux est mis à jour en fin de semaine sur la base des 15 derniers jours. Taux hors assurances.
2. Taux d'assurance : Par défaut, le taux d'assurance est à 0,36 %. Ce taux est considéré comme un taux moyen dans les banques, pour une assurance de groupe. Il peut varier en fonction
- des garanties et options souscrites,
- de l’âge atteint par l’Assuré, calculé par différence de millésimes ou date anniversaire,
- du montant du capital restant dû à l'Organisme prêteur multiplié par la quotité,
- des risques déclarés.
3. Important : Cette simulation a un caractère indicatif, sans valeur contractuelle. Pour en savoir plus et bénéficier d'une simulation complète et personnalisée, déposez votre demande ou prenez rendez-vous avec un conseiller CAFPI.
UN CRÉDIT VOUS ENGAGE ET DOIT ÊTRE REMBOURSÉ.
VÉRIFIEZ VOS CAPACITÉS DE REMBOURSEMENT AVANT DE VOUS ENGAGER.
Ces résultats sont donnés à titre d'information. Ils sont calculés sur la base d'hypothèses simples et variables en fonction des données que vous saisissez et ne constituent ni une offre de crédit, ni acceptation de votre dossier par nos partenaires bancaires. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent. Pour tout prêt immobilier, l'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours ; l'achat est subordonné à l'obtention du prêt, s'il n'est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées.
Les revenus pris en compte pour emprunter 400 000 euros
Les revenus correspondent principalement aux salaires.
Toutefois, d’autres types de revenus sont pris en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt d’un emprunteur.
▶ Le salaire net
Le salaire net d’un emprunteur qui est fonctionnaire ou en contrat à durée indéterminée (CDI) est considéré intégralement, soit à 100 %, dans le calcul de capacité d'emprunt.
Cela s'explique par la nature stable et garantie de ces types de revenus.
▶ Les pensions et rentes
En général, lors du calcul des revenus pour l'évaluation de la capacité d'emprunt, les pensions, rentes et allocations ne sont généralement pas incluses. Toutefois, une exception est faite pour la pension de retraite, qui est traitée de la même manière qu'un salaire net.
▶ Les revenus variables
Les revenus variables, comme les primes exceptionnelles ou les primes liées à l'atteinte d'objectifs, sont considérés par les banques uniquement si ces revenus se présentent régulièrement, ont une nature pérenne (c'est-à-dire qu'ils sont perçus depuis plusieurs années) et constituent une part significative du total des revenus de l'emprunteur.
▶ Les revenus locatifs
Dans le calcul de la capacité d'emprunt d'un individu, les revenus issus de la location de biens immobiliers sont intégrés à hauteur de 70 %.
Cette proportion tient compte des risques potentiels tels que les périodes de non-location (vacance locative) ou les situations de loyers impayés.
▶ Les autres types de revenus professionnels
Vous exercez une profession non salariée (chef d’entreprise, profession libérale, micro-entrepreneur, intermittent, etc.) ?
Vos revenus seront pris en compte à 100 % s’ils sont stables, réguliers et pérennes et que votre activité professionnelle est stable depuis plus de 3 ans.
Quel est le reste à vivre minimum pour pouvoir emprunter 400 000 euros ?
Outre les revenus et les charges de l' emprunteur, il est crucial de prendre en compte son reste à vivre, c'est-à-dire le montant disponible après le paiement des mensualités de son crédit pour vivre confortablement.
Ce reste à vivre doit être suffisant pour assurer les dépenses quotidiennes de l'emprunteur, telles que les factures d'énergie, les achats alimentaires, l'habillement, les équipements ménagers et les loisirs.
On estime généralement que le minimum de reste à vivre pour une personne seule doit être de 700 euros minimum, et de 1 200 euros pour un couple.
Pour chaque personne à charge, un montant additionnel de 400 euros est souvent recommandé pour assurer une gestion financière confortable.
Quel apport initial faut-il avoir pour emprunter 400 000 euros ?
L'apport personnel d'un emprunteur a pour but de couvrir les frais associés à l'acquisition d'un bien immobilier, tels que les frais de notaire et les frais de garantie.
Ces frais sont généralement basés sur le prix de vente du bien plutôt que sur le montant du crédit, bien que dans la plupart des cas, ces deux montants soient similaires.
Il est communément admis que l'apport minimum devrait représenter au moins 10 % du prix du bien. Idéalement, un apport plus conséquent, de l'ordre de 15 à 20 %, peut favoriser l'obtention d'un taux d'intérêt plus avantageux.
Ainsi, si vous envisagez d'emprunter 400 000 euros pour acheter un bien immobilier de cette valeur, il est recommandé de disposer d'un apport initial d'au moins 40 000 euros pour répondre aux attentes des banques.
L'importance de l'assurance de prêt dans la détermination de la capacité d'emprunt
Il est essentiel de considérer l'assurance de prêt dans le calcul de la capacité d'emprunt maximale, car elle peut représenter jusqu'à un tiers du coût total du crédit.
Notre calculateur de mensualités intègre automatiquement un taux d'assurance de 0,36 %, qui correspond au taux moyen des assurances collectives proposées par les banques. Cependant, ce taux peut varier en fonction de plusieurs facteurs, tels que les garanties choisies, l'âge de l'emprunteur, ou encore son état de santé.
Nos conseils pour obtenir un prêt de 50 000 euros
Pour obtenir un prêt de 400 000 euros, il faudra jouer sur plusieurs leviers :
- Si vous avez d'autres crédits en cours (prêts personnels, crédits auto, etc.), envisagez de les rembourser ou de les consolider. Cela allégera votre taux d'endettement et améliorera votre profil d'emprunteur.
- Vous pouvez attendre une augmentation de salaire ou trouver des sources de revenus supplémentaires peut améliorer votre capacité d'emprunt (activité secondaire, investissements, loyers de vos autres propriétés,...)
- Un apport personnel plus important est particulièrement bénéfique pour un prêt de cette taille. Envisagez de reporter votre projet immobilier pour économiser davantage.
- Enfin, assurez-vous que votre dossier de prêt est complet et bien présenté.
Faire appel à un courtier pour obtenir son crédit
Faire appel à un courtier immobilier est un atout considérable dans la recherche de votre prêt immobilier.
Cet expert du crédit immobilier met à votre disposition son savoir-faire et ses relations avec un réseau étendu de banques partenaires pour vous aider à décrocher le taux le plus avantageux pour votre prêt.
En contribuant à diminuer le coût total de votre crédit, votre courtier immobilier CAFPI vous permet d'emprunter une somme plus importante tout en maintenant des mensualités conformes à votre capacité d'endettement.
Ainsi, vos chances d'obtenir un prêt de 400 000 euros s'en trouvent accrues.
De plus, le courtier vous guide à chaque étape, pour faire de votre projet un succès !
- Pour emprunter 400 000 €, il vous faut vérifier votre capacité d'emprunt maximale et vous assurer que vous respectez le taux d'endettement maximum.
- La capacité d'emprunt dépend de la mensualité maximale que vous pouvez payer et de la durée du prêt.
- Le taux d'endettement, limité à 35%, est le pourcentage de revenu consacré au remboursement des charges.
- De leurs côtés, les mensualités de prêt incluent le capital emprunté et les coûts associés, et le taux d'intérêt affecte la capacité d'emprunt maximale.
- La durée de remboursement influence le salaire nécessaire pour emprunter 400 000 €, affectant les mensualités et le taux d'intérêt.
- Les salaires, pensions, revenus variables, revenus locatifs et autres revenus professionnels sont pris en compte différemment dans le calcul de la capacité d'emprunt.
- Attention, le reste à vivre après les mensualités de crédit doit être suffisant pour couvrir les dépenses quotidiennes et varie selon la composition familiale.
- Enfin, sachez qu’un apport personnel de minimum 10% est recommandé pour couvrir les frais liés à l'acquisition immobilière.
- Plusieurs options s’offrent à vous pour obtenir un prêt de 400 000 € : vous pouvez par exemple améliorer votre capacité d'emprunt en réduisant les dettes, augmentant vos revenus, augmentant l'apport personnel et présentant un dossier solide.
- Un courtier immobilier peut vous aider à obtenir des conditions de prêt plus avantageuses grâce à son expertise et son réseau de banques partenaires.
