Les facteurs à prendre en compte pour emprunter 200 000 €
Avant toute chose, pour savoir si un salaire permet d’emprunter 200 000 €, vous vous intéressez à votre capacité d’emprunt.
▶ Définition et calcul de la capacité d’emprunt
La capacité d’emprunt désigne le montant maximal qu’un emprunteur peut obtenir auprès d’une banque.
Pour la calculer, vous déterminez votre capacité de remboursement mensuelle, c’est-à-dire la mensualité maximale que vous pouvez acquitter pendant toute la durée du prêt immobilier.
Vous multipliez ensuite ce montant par la durée totale du prêt :
Capacité d’emprunt = mensualité maximale * durée du prêt (en mois)
Par exemple, pour un prêt immobilier sur 25 ans (soit 300 mois), la capacité d’emprunt avec une mensualité de 1 000 euros est de 300 000 €.
Attention, il s'agit ici d’une simplification des calculs ! En effet, cette multiplication basique ne tient pas compte ni des intérêts versés à la banque, ni de l’assurance emprunteur payée chaque mois.
▶ Définition et calcul du taux d'endettement (35% maximum)
Un autre facteur intervient avant de déterminer le salaire pour emprunter 200 000 € : le taux d’endettement maximum autorisé.
Le HCSF (Haut conseil de stabilité financière) détermine des règles qui s’imposent aux banques et aux emprunteurs. Actuellement, 35 % maximum des revenus d’un emprunteur peuvent être alloués au remboursement des crédits.
Le taux d’endettement désigne donc un ratio entre les revenus et charges de l’emprunteur, mensualité de remboursement du prêt comprise.
Par exemple, votre salaire est de 2 500 € par mois et vous n’avez pas de crédit en cours de remboursement. Vous souhaitez connaître votre mensualité maximale pour réaliser un projet immobilier. Elle est égale à 2 500 *0,35 = 875 €.
Et si nous cumulons avec une durée de prêt de 20 ans (soit 240 mois) :
875 * 240 = 210 000 €
En théorie, un salaire mensuel de 2 500 euros suffit pour emprunter 200 000 euros sur 20 ans.
Le HSCF laisse une marge de manœuvre aux banques pour déroger à ses règles dans 20 % des cas. Ainsi, face à un très bon dossier de financement, votre banque peut décider d’accorder un prêt avec un taux d’endettement supérieur.
▶ Mensualités du crédit immobilier
Le calcul précédent mérite des précisions. En effet, les mensualités du crédit immobilier ne servent pas seulement à rembourser le capital emprunté mais aussi les intérêts et l’assurance…
Chaque mois, avec un crédit amortissable, vous remboursez :
- une partie du capital initial emprunté,
- les intérêts prélevés par la banque, en rémunération de son prêt,
- la cotisation d’assurance emprunteur.
Pour approcher de la réalité, vous devez donc tenir compte du taux de crédit immobilier accordé, en fonction de la durée d’emprunt.
Quel salaire pour emprunter 200 000 euros selon la durée de prêt ?
Votre capacité d’emprunt dépend de la durée totale du prêt et du taux d’intérêt fixé. En fonction de ces données, découvrez le salaire minimum nécessaire pour emprunter 200 000 € sur 10, 15, 20 ou 25 ans :
| Durée du prêt | Taux d'intérêt | Montant du salaire |
Les simulations sont effectuées par défaut avec les taux les plus bas tels que constatés au niveau national chez nos partenaires bancaires. Taux hors-assurance, mis à jour au 05/07/2024.
1. le taux moyen constaté : Chaque semaine, nous sélectionnons l'ensemble des offres de financement obtenues à taux fixe émises par nos banques partenaires à des clients CAFPI ayant fait une demande de prêt immobilier, sur une durée donnée et un montant de prêt minimum de 80 000 euros, afin de calculer le taux moyen obtenu (hors assurance). Ce taux est mis à jour en fin de semaine sur la base des 15 derniers jours. Taux hors assurances.
2. Taux d'assurance : Par défaut, le taux d'assurance est à 0,36 %. Ce taux est considéré comme un taux moyen dans les banques, pour une assurance de groupe. Il peut varier en fonction
- des garanties et options souscrites,
- de l’âge atteint par l’Assuré, calculé par différence de millésimes ou date anniversaire,
- du montant du capital restant dû à l'Organisme prêteur multiplié par la quotité,
- des risques déclarés.
3. Important : Cette simulation a un caractère indicatif, sans valeur contractuelle. Pour en savoir plus et bénéficier d'une simulation complète et personnalisée, déposez votre demande ou prenez rendez-vous avec un conseiller CAFPI.
UN CRÉDIT VOUS ENGAGE ET DOIT ÊTRE REMBOURSÉ.
VÉRIFIEZ VOS CAPACITÉS DE REMBOURSEMENT AVANT DE VOUS ENGAGER.
Ces résultats sont donnés à titre d'information. Ils sont calculés sur la base d'hypothèses simples et variables en fonction des données que vous saisissez et ne constituent ni une offre de crédit, ni acceptation de votre dossier par nos partenaires bancaires. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent. Pour tout prêt immobilier, l'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours ; l'achat est subordonné à l'obtention du prêt, s'il n'est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées.
Ainsi, vous voyez l’impact important du taux d’intérêt et de l’assurance. Désormais, vous savez qu’il faut avoir un salaire supérieur à 3 000 euros par mois pour emprunter 200 000 euros sur 25 ans.
Les revenus pris en compte pour emprunter 200 000 euros
Le salaire représente souvent la principale source de revenus. Mais en réalité, nous devrions parler de revenus nécessaires pour emprunter 200 000 euros.
▶ Le salaire net
En premier lieu, la banque s’intéresse au salaire net de l’emprunteur (et non pas au brut puisque les cotisations sociales partent auprès des différents organismes de protection).
Le salaire net est pris en compte à 100 % dès lors que l’emprunteur est fonctionnaire ou salarié du secteur privé en CDI (contrat à durée indéterminé). Pour la banque, il s’agit d’un revenu stable et garanti !
▶ Les pensions et rentes
La pension de retraite est prise en compte au même titre qu’un salaire net.
En revanche, les autres pensions, rentes ou allocations diverses sont rarement comptées dans les revenus. Tout dépend de la banque et de la nature de ces revenus annexes. Mais, cela ne veut pas dire que vous devez passer sous silence ces revenus dans votre dossier de financement !
▶ Les revenus locatifs
Vous possédez un appartement en location ? Les revenus locatifs constituent un revenu intéressant. La banque les prend en compte à hauteur de 70 % en général.
En effet, elle prend une marge de manœuvre pour le risque de vacance locative, le risque de loyers impayés, etc.
▶ Les revenus variables
Votre salaire comporte une partie fixe et une partie variable ? Sachez que les revenus variables tout comme les primes n’intéressent les banques que s’ils sont pérennes.
Ainsi, une prime annuelle accordée chaque année est prise en compte, même si son montant peut varier en fonction des années. Pour une prime sur objectif, vous devez convaincre la banque de sa stabilité et de sa fréquence.
▶ Les autres types de revenus professionnels
Tout le monde n'étant pas salarié ou fonctionnaire, comment sont traités les revenus des professions indépendantes ? Cela concerne un grand nombre d’emprunteurs : chef d'entreprise, professionnel libéral, micro-entrepreneur, intermittent, etc.
Ici encore, c’est la stabilité des revenus dans le temps qui prévaut. Ainsi, les revenus sont pris en compte à 100 % en général, dès lors qu’ils sont stables et réguliers et que votre activité professionnelle existe depuis plus de 3 ans.
Au-delà de la prise en compte des revenus, la banque exige des garanties pour ne prendre aucun risque quant au remboursement du prêt.
Quel apport personnel pour emprunter 200 000 euros ?
L’apport personnel doit couvrir les frais d’acquisition (frais de notaire) et les frais de garantie. Il dépend donc directement du montant d’achat de votre bien immobilier…qui est lui-même corrélé au montant emprunté !
On entend souvent que l’apport personnel doit être au minimum de 10 % du prix du bien. Ces derniers mois, le durcissement des conditions d’octroi de crédit incite plutôt à la prudence. Si vous pouvez recueillir 15 %, voire 20 % du montant d’achat, votre dossier de financement a plus de chances. Surtout, vous pourrez négocier un meilleur taux de crédit immobilier.
Par exemple, vous souhaitez acquérir un appartement à 220 000 euros. Les frais de notaire et de garantie s’élèvent à 18 000 euros. Vous disposez d’une épargne disponible de 38 000 euros entre une partie de vos livrets et assurance vie et une participation dans votre entreprise. Vous allez emprunter 200 000 euros pour acquérir cet appartement. Votre épargne représente un apport personnel de 17 %.
Quel reste à vivre pour pouvoir emprunter 200 000 euros ?
Votre famille doit continuer à vivre après l’achat d’un bien immobilier. Aussi, les banques étudient le reste à vivre de l’emprunteur. Disposer de 65 % d’un salaire au SMIC ou d’un salaire de 5 000 € n’est pas la même chose.
Le reste à vivre doit réussir à assurer les dépenses courantes de l’emprunteur : factures énergétiques, courses alimentaires, habillement, équipement, impôts, etc.
A vous de convaincre la banque de votre train de vie raisonnable.
Quelle assurance emprunteur ?
L’assurance de prêt représente un coût non négligeable. Par défaut, nos outils de simulation en ligne considèrent un taux d’assurance de 0,36 %.
Ce taux varie fortement selon la situation de chaque emprunteur : sa santé, son métier, la quotité assurée, les garanties souscrites.
Tous nos conseils pour obtenir votre prêt
Comment obtenir un prêt immobilier de 200 000 € ?
- Tout d’abord, offrez une lisibilité à la banque en remboursant les petits crédits en cours. Ainsi, vous améliorez votre taux d’endettement et votre capacité d'emprunt.
- Reportez les dépenses non urgentes, ne succombez pas aux derniers appels de la société de consommation. Vous obtiendrez un profil d’emprunteur modèle surtout au cours des 3 derniers mois avant votre demande.
Faire appel à un courtier pour emprunter 200 000 €
Et surtout, faites appel à un courtier ! C’est assurément le meilleur moyen d’obtenir un crédit immobilier au meilleur taux ! Pour emprunter 200 000 €, votre courtier étudiera avec vous votre dossier, améliorera votre profil emprunteur pour présenter une demande de financement attractive.
Votre courtier négocie chaque point clé du crédit, du taux à l’assurance, pour diminuer le coût total.
- Pour emprunter 200 000 €, vous devez disposer d’un salaire adéquat. Pour le définir, calculez d’abord votre capacité d'emprunt et votre taux d'endettement.
- Utilisez nos simulateurs de crédit immobilier en ligne pour établir tous les calculs sans rien oublier !
- Une banque ne prend pas en compte 100 % de tous vos revenus, notamment en cas de revenus locatifs ou de primes.
- Les questions d’apport personnel et de reste à vivre sont également importantes, au-delà du salaire nécessaire pour emprunter 200 000 €.
- Faites appel à un courtier immobilier CAFPI pour mettre toutes les chances de votre côté afin d'obtenir votre prêt de 200 000 euros au meilleur taux !
