Le prêt achat-revente : un des crédits dédiés aux projets immobiliers

Vous souhaitez réaliser une acquisition immobilière ? Généralement, il est nécessaire de demander un crédit immobilier pour concrétiser votre projet. Il s’agit d’une somme d’argent que la banque vous prête pour financer une partie ou la totalité de l’achat de votre logement. 

En France, il existe plusieurs types de prêts immobiliers, y compris le crédit achat-revente. La plupart des emprunts dédiés aux projets immobiliers sont souscrits à travers un contrat qui peut durer jusqu’à 25 ans. 

Avant de vous lancer dans cet acte engageant, il est essentiel de bien comprendre les différents types de prêts immobiliers que les institutions bancaires proposent. Cela vous permettra de trouver la proposition qui correspond parfaitement à votre projet. 

Qu’est-ce que le prêt achat-revente ?

Comme son nom l’indique, le prêt achat-revente vous offre la possibilité d’acheter un nouveau bien immobilier sans devoir attendre la revente de votre logement actuel. Instauré en 2014, ce type de prêt immobilier est donc proposé aux secundo-accédants. 

Une des alternatives au prêt relais, le crédit achat-revente vous permet de regrouper votre ancien prêt et le nouveau pour n’en faire qu’une seule et unique mensualité. Cette dernière va alors rassembler le prêt du nouveau logement, le capital restant dû de l’emprunt finançant votre bien actuel, les frais de notaire et les garanties du nouvel achat. 

Le remboursement du prêt achat-revente peut être étalé sur 25 ans au maximum. Vous avez également la possibilité d’utiliser ce type d’emprunt pour l’acquisition en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). 

Comment fonctionne le prêt achat-revente ?

Dans le cadre d’un contrat de prêt achat-revente, la banque vous accorde une avance qui correspond généralement à une fourchette entre 60 % et 80 % de la valeur du bien que vous voulez vendre. Cette somme sera ensuite soldée complètement une fois que votre ancien logement sera cédé. 

Concrètement, le déroulement d’un crédit achat-revente se divise en deux parties distinctes : 

Pendant la vente de votre bien

Sur une période pouvant s'étendre jusqu'à 24 mois, vous remboursez des mensualités comprenant le capital, les intérêts et l'assurance du prêt. La somme de ces mensualités est déterminée en fonction de votre capacité financière, avec les conseils de votre courtier ou de votre conseiller bancaire. 

Cette phase prend fin dès que votre bien est cédé.

Après la vente de votre ancienne maison ou appartement

La seconde phase du prêt achat-revente débute immédiatement après la vente de votre bien. Lors de la signature du contrat de prêt, un montant d'échéance est convenu. Cependant, ce montant évolue après la vente, car une partie du prêt est remboursée (l'avance accordée par la banque). 

Par conséquent, le capital restant dû diminue, ce qui entraîne un nouveau calcul des mensualités et de la durée du crédit, sans pénalité de remboursement anticipé. Cette flexibilité permet d'ajuster les mensualités en fonction du prix de vente réalisé : un prix de vente plus élevé réduira la durée du crédit, tandis qu'un prix de vente inférieur permettra de diminuer les mensualités.

Comment se calcule le prêt achat-revente ? 

Afin de déterminer le montant de l’emprunt achat-revente, l’établissement de crédit va d’abord estimer la valeur vénale de votre bien à vendre. Puis, il va soustraire un relais correspondant de 60 % à 80 % de cette valeur estimée. Ce dernier vous servira d’avance pour la concrétisation de votre achat immobilier.

Ensuite, voici comment est calculé le montant du prêt achat-revente : 

Prix de vente du nouveau logement + capital restant dû de votre ancien prêt + frais de remboursement anticipé de l’ancien prêt – montant de votre avance du prêt achat-revente + apport personnel, le cas échéant.

Le prêt achat revente : une simulation pour mieux comprendre 

Voici un exemple concret pour comprendre plus facilement le fonctionnement du prêt achat-revente : 

M. Jean a comme projet de mettre en vente son appartement d’une valeur de 300 000 euros et d’acheter une maison au prix de 400 000 €. Afin de pouvoir acheter son nouveau logement avant même d’avoir cédé son appartement, il décide alors de faire un prêt achat-revente. 

Pour concrétiser son projet, la banque lui propose une avance de 210 000 € (correspondant à 70 % du prix de vente de son appartement). M. Jean rembourse encore un prêt immobilier lié à son logement actuel, dont le montant restant dû est de 50 000 €. 

Avec une avance de 210 000 €, il lui manque encore 190 000 € pour acquérir sa nouvelle maison. Pour finaliser son achat, l’institution bancaire rachète donc son ancien crédit immobilier afin de lui accorder un prêt correspondant à ce montant manquant. 

Le nouveau prêt de M. Jean sera donc de : 400 000 € (financement total) + 50 000 € (capital restant dû) + 1 500 € (IRA = 3 % du capital restant dû) – 210 000 € (son avance) – 25 000 € (épargne) = 216 500 € 

Le prêt achat-revente : quels sont ses avantages et ses inconvénients ?

Les avantages 

En plus de la possibilité d’acquérir un nouveau bien immobilier sans avoir revendu l’ancien, le prêt achat-revente dispose de plusieurs avantages : 

• Pouvant durer de 1 à 2 ans (et exceptionnellement de 3 ans), ce type de crédit vous permet de vendre sans pression votre bien afin de le céder au meilleur prix ;
• Regroupant votre ancien crédit avec l’avance, il facilite considérablement la gestion de vos finances en vous permettant de ne rembourser qu’un seul emprunt ;
• Le lissage des deux emprunts vous permet également de réduire vos mensualités tout en maintenant votre taux d’endettement au-dessous de 35 % (taux maximal instauré par le Haut Conseil de stabilité financière en 2024) ;
• Souscrit avec un taux fixe, le prêt achat-revente vous offre néanmoins la possibilité de moduler le montant de votre mensualité en fonction de vos capacités financières ;
• Si votre bien est revendu avant le terme de ce prêt intermédiaire, la banque ne vous facturera pas de frais de remboursement anticipé.

Les inconvénients

Comme tout autre type de crédit immobilier, le prêt achat-revente présente aussi quelques inconvénients, tels que : 

• son taux d’intérêt qui est souvent plus élevé que ceux des autres formes d’emprunts immobiliers ;
• l’avance qui est basée sur un pourcentage du prix de vente de votre ancien bien. Cela peut limiter votre capacité à acheter votre nouveau logement. 

Quelles sont les différences entre un prêt achat-revente et un prêt relais ?

Le prêt achat-revente et le prêt relais sont tous deux des solutions vous permettant d’acquérir un nouveau logement avant la vente de votre bien actuel. Bien que leur objectif soit similaire, leur fonctionnement et leur structure ne sont pas les mêmes. 

Le prêt relais constitue une option à court terme offrant une avance sur une partie de la valeur du bien à vendre, généralement entre 60 % et 80 %. Cette avance est ensuite remboursée une fois la vente réalisée. Pendant la période du prêt relais, vous ne paierez que les intérêts et l'assurance, ce qui peut engendrer une charge financière notable si la vente prend du temps.

En revanche, le prêt achat-revente propose une approche plus intégrée en fusionnant l'ancien crédit immobilier avec le nouveau prêt pour l'achat du nouveau bien, le tout en une seule mensualité. Cette solution permet une meilleure clarté financière et simplifie la gestion des remboursements. Ce lissage de mensualité vous permettra aussi de faire augmenter votre reste à vivre.