Comprendre le prêt relais en quelques lignes
Le prêt relais : qu’est-ce que c’est ?
Le prêt relais émerge comme une solution prépondérante lorsqu'il s'agit d'effectuer un achat immobilier avant la vente d'un bien existant. Proposé par les institutions bancaires, il vous offre la possibilité d'acquérir rapidement une nouvelle propriété sans attendre que votre ancien bien soit cédé. Cela vous permet d’acheter un nouveau bien dans les plus brefs délais sans le risque de le perdre face à d'autres acquéreurs potentiels.
Il s’agit d’un financement à court terme qui ne peut excéder deux ans. Il doit alors être remboursé totalement au bout de 24 mois. Comme les autres types de prêts immobiliers, cette forme de crédit représente quelques caractéristiques, telles que :
- un taux d’intérêt fixé par la banque ;
- une assurance emprunteur (nombre de banques en exigent même pour ce contrat de prêt qui ne dure que 2 ans maximum) ;
- d’éventuels frais de dossiers ;
- etc.
En règle générale, une durée initiale d'un an est instaurée, avec la possibilité de renouvellement pour une année supplémentaire. Cette mesure vise notamment à diminuer légèrement le taux d'intérêt.
Comment fonctionne le prêt relais ?
Le prêt relais est considéré comme une avance que l’établissement de crédit vous offre pour l’acquisition de votre nouvelle maison ou appartement. Ce préfinancement sera remboursé au moment de la vente de votre bien actuel.
Le montant du prêt relais est souvent l’équivalent de 50 % à 80 % du logement. Puisqu’il s’agit d’un crédit spécifique, il représente quelques particularités qui le différencient des autres types de prêts, notamment :
- Le taux d’intérêt est souvent plus élevé que pour un prêt immobilier classique. Un taux d’usure est également appliqué ;
- Il existe deux choix de remboursement : franchise partielle ou franchise totale.
Prêt relais refusé : quelles en sont les causes ?
Il n’est pas facile d’obtenir un prêt relais. La banque évalue votre solvabilité en étudiant votre dossier d’emprunteur qui comprend notamment des justificatifs concernant vos sources de revenus et vos épargnes.
En se penchant sur votre dossier, la banque peut évoquer plusieurs motifs de refus pour votre demande de prêt relais, notamment :
Votre capacité d’emprunt
La capacité d’emprunt indique la somme maximale que vous avez la possibilité d’emprunter. La banque l’évalue afin de garantir que vous soyez capable d’honorer vos mensualités une fois le prêt relais souscrit.
Afin de bien calculer votre capacité d’emprunt, la banque va d’abord estimer votre taux d’endettement. Ce dernier ne doit pas dépasser les 35 % de vos revenus si vous voulez obtenir facilement votre prêt relais.
Le calcul du taux d’endettement ne prend pas seulement en compte vos mensualités actuelles, mais également toutes vos charges fixes et votre assurance emprunteur.
Votre âge
Votre âge peut constituer un facteur déterminant dans le refus d'un prêt relais. En effet, lors de la souscription d'un prêt, il est impératif de contracter une assurance emprunteur. Cette dernière est calculée en fonction de votre âge et de votre état de santé.
Plus vous êtes âgé, plus la banque considère votre profil comme étant exposé aux risques de problèmes de santé. Cela se traduit par des primes d'assurance plus élevées. Ce coût plus élevé de l'assurance emprunteur a un impact direct sur le taux annuel effectif global (TAEG), entraînant une augmentation de celui-ci. Il est crucial de noter que si le TAEG dépasse le taux d'usure, la demande de prêt relais peut être rejetée.
Acheter avant de vendre : quelles sont les meilleures alternatives au prêt relais en 2024 ?
Votre demande de prêt relais a été rejetée ou souhaitez-vous éviter les risques relatifs à ce type de financement ? Voici quelques solutions qui s’offrent à vous :
Souscrire un prêt achat-revente
Le prêt achat-revente fait partie des meilleures alternatives au prêt relais si vous ne parvenez pas à céder votre bien rapidement. Il permet de fusionner l’ancien et le nouveau prêt pour ne payer qu’une seule mensualité.
Ce type de crédit immobilier inclut également le délai de 2 ans pour vendre son ancien logement. Durant la phase de transition, il est possible de modérer le montant des mensualités pour s’adapter à votre budget.
Opter pour la vente à réméré
La vente à réméré peut également être une bonne alternative au prêt relais. Cette pratique consiste à céder temporairement un bien immobilier avec faculté de rachat exclusive. Le contrat dure entre 6 et 5 ans. Pendant cette période, vous pouvez continuer à habiter votre logement en contrepartie d’une indemnité d’occupation que vous devez payer mensuellement à l’acquéreur.
Dans le cadre d’une vente à réméré, l’acheteur bénéficie d’une décote de 30 à 50 % du prix vénal de votre bien. Il ne vous paiera donc que 50 à 70 % du vrai prix de votre maison. Vous pouvez utiliser cette somme pour acheter votre nouveau logement.
Se tourner vers les iBuyers pour éviter le prêt relais
Afin de contourner le prêt relais, vous pouvez vendre rapidement votre maison auprès des iBuyers. Autrement connu sous le nom de « achat instantané » ou « achat express », cette solution vous offre la possibilité de céder en quelques jours (même en 48 h !) votre maison ou appartement. Cela vous permettra d’avoir rapidement les fonds nécessaires pour acquérir votre nouveau logement.
La procédure est simple : au lieu de céder votre propriété à un individu, vous la transférez directement à une agence spécialisée. Un expert évalue le bien, et généralement, vous recevez une proposition d'achat dans les 48 heures qui suivent.
Dans le cadre d’une vente avec un ibuyer, le déblocage des fonds se fait presque immédiatement pour vous permettre d’acheter sans attendre votre nouveau bien.
Cependant, sachez qu’opter pour cette solution signifie céder votre maison ou appartement à prix réduit. En moyenne, les iBuyers proposent des prix de vente de 7 à 20 % inférieurs par rapport au marché, cela étant nécessaire pour que l'agence puisse réaliser une marge lors de la revente.
Contrairement aux particuliers, les sociétés spécialisées dans l'iBuying ne bénéficient d'aucun délai de rétractation ni de clauses suspensives. Une fois que vous avez accepté leur offre d'achat, elles sont contractuellement engagées et ne peuvent pas revenir en arrière.
Négocier une vente longue au vendeur
Pour acquérir la propriété de vos rêves sans avoir recours à un prêt relais, une autre stratégie efficace consiste à conclure rapidement la vente de votre bien actuel tout en réussissant une vente en cascade. Cette méthode implique une série d'échanges immobiliers qui vous permettront d'acheter votre nouveau logement grâce aux fonds provenant de la vente de votre bien actuel.
Si vous avez déjà identifié la propriété que vous souhaitez acquérir, vous pouvez essayer de négocier avec le vendeur pour une vente à terme plus longue (c’est à dire prolonger le délai entre la signature du compromis de vente et l'acte authentique). Cela vous donnera le temps nécessaire pour vendre votre bien actuel et synchroniser les deux transactions afin de disposer des fonds de votre vente à temps.
- Le prêt relais est un contrat à travers lequel la banque vous offre une avance pour l’acquisition de votre nouveau bien sans attendre la revente de votre logement actuel
- Le prêt relais est risqué, car ce contrat vous pousse à céder votre bien immobilier dans un délai de 2 ans maximum ;
- Si vous souhaitez acheter un nouveau bien avant de céder votre logement actuel sans passer par le prêt relais, vous avez plusieurs solutions, notamment : le prêt achat-revente, la vente à réméré et les iBuyers.
