Capital restant dû ou initial : deux méthodes pour le calcul des primes d'assurance

Dans le cadre d’un crédit immobilier, la banque exige généralement la souscription à une assurance de crédit immobilier. Celle-ci est destinée à couvrir les risques liés aux aléas de la vie et pouvant impacter la capacité de remboursement de l’emprunteur : accident corporel, maladie invalidante, handicap, décès. Le coût de l’assurance augmente celui du crédit, et les cotisations sont prises en compte dans le calcul du TAEG.

Pour déterminer le montant des cotisations d’assurance, les banques peuvent appliquer deux méthodes de calcul :

• Un calcul sur le capital initial (CI), correspondant au montant total emprunté au départ ;
• Ou un calcul sur le capital restant dû (CRD), c’est-à-dire sur la part du capital restant à rembourser sur votre prêt, qui diminue tous les mois.

Selon votre situation personnelle et votre projet immobilier, la méthode de calcul la plus avantageuse pour vous pourra être celle sur Capital Initial ou celle sur Capital Restant Dû. 

Comprendre l’assurance sur capital initial

Avant de comparer les deux modes de calcul des cotisations d’assurance, voici tout ce qu’il faut savoir sur l’assurance de prêt sur capital initial.

▶ Calcul de l’assurance sur capital initial, comment ça marche ?

Le calcul sur capital initial se base sur l’intégralité du capital emprunté. Ainsi, durant toute la durée du prêt, la cotisation d'assurance correspond au taux d'assurance appliqué au montant initialement emprunté. Il est alors invariable pendant toute la durée de remboursement du crédit.

Le calcul de la cotisation est très simple. Comme pour calculer les intérêts d’un crédit immobilier à taux fixe, un seul calcul suffit pour trouver le montant des primes d’assurance.

▶ Exemple d’un prêt immobilier avec une assurance sur le capital initial

Pour un crédit de 100 000 € à un taux d’assurance de 0,5 %, la cotisation mensuelle se calcule de la façon suivante : 100 000 € x 0,5 % / 12 mois = 41,67 € par mois. Ce montant ne change pas pendant toute la durée du crédit. Il est donc facile de calculer le coût total de l’assurance.

▶ Calcul du coût total d’une assurance de prêt sur le capital initial

Lorsque l’assurance est prise sur le capital initial du prêt, il suffit de multiplier le montant annuel des cotisations d’assurance par le nombre d’années que dure le crédit.
Pour un prêt sur 20 ans, l’assurance coûte au total : (100 000 € x 0,5 %) x 20 ans = 10 000 €.

▶ Avantages et inconvénients de l’assurance sur capital initial

L’avantage premier de ce type de contrat est qu'il offre le confort d'une mensualité d'assurance fixe tous les mois sur toute la durée du prêt.
Le mode de calcul des primes d’assurance est simple, il permet une meilleure compréhension de l’emprunteur.
Le principal inconvénient des assurances en Capital Initial est que leur coût sur la durée totale du prêt est souvent plus élevé que les assurances en Capital Restant Dû.

▶ Quand opter pour une assurance emprunteur sur capital initial ?

L’assurance emprunteur sur capital initial met en place un taux fixe et des mensualités identiques sur toute la durée du crédit, qu’il dure 10 ou 25 ans. 

Une assurance en capital initial est à privilégier si par exemple, vous avez peu de chances de garder votre bien jusqu'au bout du remboursement du prêt. En effet, si vous pensez revendre votre bien d'ici quelques années, les cotisations que vous aurez réellement payées sur cette durée en capital initial seront plus faibles que si vous aviez souscrit une assurance sur capital restant dû.

Comprendre l’assurance sur capital restant dû

L’assurance de prêt sur capital restant dû propose un fonctionnement différent que celle sur capital initial avec des cotisations dégressives au fil du temps.

▶ Comment fonctionne l’assurance sur le CRD ?

L’assurance sur capital restant dû, également appelée assurance dégressive, fonctionne avec des cotisations calculées sur la base du capital restant à rembourser. L’assurance en CRD pour un prêt immobilier permet de bénéficier d’un coût total d'assurance moins élevé, lorsque lissé sur toute la durée du prêt. Dans le cas où vous ne prévoyez pas de racheter votre prêt ou de vendre votre bien immobilier avant la fin du prêt, elle sera souvent une solution plus avantageuse financièrement.

▶ Exemple d’un prêt immobilier avec une assurance sur le capital restant dû

Pour un crédit de 100 000 € à un taux d’assurance de 0,45 %, votre cotisation mensuelle moyenne est calculée comme suit : 100 000 € x 0,45% / 12 mois = 37,50 €. En revanche, elle va varier selon les années avec un pic à 70€ par mois par exemple et un minimum à 1€ par mois la dernière année. 

▶ Calcul du coût total d’une assurance de prêt sur le capital restant dû

Pour connaître le coût total d’une assurance calculée sur le capital restant dû, il faut se référer au tableau d'amortissement transmis par la banque : il est impossible de le calculer soi-même !

▶ Les avantages et inconvénients du calcul sur capital restant dû

L’avantage principal de ce mode de calcul est de prévoir les plus grosses mensualités au début du remboursement. Il y a donc moins de risque en cas de baisse des revenus dans un avenir plus ou moins proche. Les mensualités sont alors moins importantes à la fin du remboursement de votre crédit, ce qui vous permet d’augmenter votre reste à vivre.

S’il baisse avec le temps, le taux de l’assurance moyen avec une méthode de calcul sur le capital restant dû est plus élevé au début du crédit par rapport au cas d’une assurance sur capital initial. Si l’emprunteur décide en cours de remboursement de solder son prêt par anticipation, il ne pourra pas vraiment profiter de la baisse progressive de ses cotisations d’assurance et aura finalement payé son assurance plus cher. Il en va de même s’il décide de résilier son assurance pour en souscrire une autre.

▶ Quand opter pour une assurance de prêt immobilier sur le capital restant dû ?

Dans le cadre de ce type d’assurance, la mensualité de l’assurance diminue chaque mois. De ce fait, l’emprunteur paye une cotisation d’assurance relativement élevée au début du crédit. Elle diminue ensuite régulièrement par la suite pour être presque nulle à la dernière mensualité de remboursement.

Ce type de contrat est plus intéressant lorsque vous êtes certain de ne pas revendre votre bien immobilier et d'aller au bout de votre crédit, car le coût total de l'assurance est plus faible sur la durée totale de l'emprunt. Il peut aussi être intéressant lorsque l'emprunteur sait qu'il risque de subir une baisse de revenus dans les années à venir. 

Il n’est, en revanche, pas à privilégier si l’emprunteur souhaite se garder la possibilité de rembourser son prêt par anticipation avant son terme.

Comment choisir entre une assurance sur le capital restant dû et sur le capital initial ?

Vous l’avez compris, les deux méthodes de calcul des cotisations d’assurance emprunteur peuvent avoir leur lot d'avantages et d’inconvénients. Plus que de déterminer quelle est la formule la plus économique, il convient alors de choisir celle qui est la plus adaptée à son projet et son profil.

▶ Comment mon projet et la durée de mon crédit influencent-ils le choix de mon assurance emprunteur ?

Une assurance emprunteur calculée sur le capital restant dû est plus intéressante lorsque le crédit est remboursé à son terme, ou du moins, sur plus de la moitié de sa durée. C’est donc le type d’assurance à privilégier lorsqu’on achète un bien dont on souhaite disposer pour longtemps : une maison de vacances, un investissement locatif pour préparer sa retraite, ou tout simplement, une résidence principale dans laquelle s’installer durablement.

À l’inverse, si vous envisagez une durée d’investissement plus courte, vous avez tout intérêt à opter pour une assurance calculée sur le capital initial.

Que vous achetiez un bien pour les études de vos enfants, que vous réalisiez un investissement locatif de courte durée ou que vous sachiez d’avance qu’il faudra déménager dans quelques années, ce mode de calcul est le plus avantageux pour un crédit qui sera remboursé par anticipation.

▶ Comment choisir mon assurance emprunteur selon mon profil  ?

Selon votre âge, votre situation professionnelle et le stade de votre carrière, il sera préférable d’opter pour une méthode de calcul ou une autre. En effet, une assurance de prêt calculée sur le capital restant dû peut être intéressante si vous pensez que vos revenus vont baisser au cours de votre crédit, par exemple, si votre départ à la retraite intervient pendant cette période. 

D’un autre côté, ce mode de calcul implique de payer des cotisations plus élevées en début de crédit, ce qui a un impact non-négligeable sur vos mensualités. Cela peut être pénalisant si vous avez un taux d’endettement trop proche des 35 % : il vaudra alors mieux opter pour une assurance de prêt sur capital initial qui propose des cotisations fixes.

▶ Comment utiliser un simulateur d'assurance de prêt pour choisir la meilleure offre ?

Il est recommandé d’utiliser un comparateur d’assurance pour trouver la meilleure offre d’assurance de prêt, d’autant plus lorsqu’on hésite entre les deux méthodes de calcul ! 

Grâce au comparateur d’assurance CAFPI, il vous suffit de renseigner le montant, la durée et le taux de votre prêt, puis de répondre à quelques questions pour obtenir rapidement plusieurs devis.

Vous pourrez alors comparer directement les offres d’assurance avec calcul sur le capital restant dû avec celles avec calcul sur le capital initial ! 

Pour un accompagnement personnalisé, vous pouvez faire appel à un courtier en assurance CAFPI, qui vous aidera à définir précisément vos besoins et à trouver le meilleur contrat pour vous. Au-delà de la méthode de calcul des cotisations, il vous aidera à trouver le contrat qui offre les garanties les plus adaptées à votre profil et vos besoins, pour une assurance de prêt optimisée ! 

Comment changer d’assurance en cours de prêt ? 

Le changement d'assurance peut être l'occasion de passer d'une assurance en Capital Initial à une assurance en Capital Restant Dû (ou réciproquement) en fonction de ce qui est le plus adapté à votre situation. 

▶ Pourquoi changer d’assurance de prêt ?

Au-delà du fait de pouvoir employer une autre méthode de calcul pour vos cotisations, un changement d’assurance de prêt peut avoir plusieurs avantages. Si vous aviez souscrit à une assurance groupe, c’est l’occasion de changer pour un contrat plus personnalisé, et généralement moins cher. 

Ce peut être aussi un bon moyen d’actualiser votre contrat pour l’adapter à vos nouveaux besoins, notamment si votre situation professionnelle ou votre état de santé a connu des changements. Si vous bénéficiez du droit à l’oubli, par exemple, vous pouvez souscrire à un nouveau contrat sans avoir à mentionner votre pathologie.

▶ Quelles sont les lois qui encadrent le changement d’assurance de prêt ? 

Avec la loi Lemoine de 2022, il est désormais possible de résilier une assurance emprunteur à tout moment et sans préavis.
Auparavant, le changement d’assurance emprunteur était encadré par plusieurs lois successives : 

• La loi Lagarde de 2010, qui a instauré le principe de délégation d’assurance en début de contrat ;
• La loi Hamon de 2014, qui permettait de changer d’assurance à tout moment pendant la première année du contrat ;
• L’amendement Bourquin de 2018, qui permettait de changer d’assurance chaque année à la date anniversaire du contrat.

Il est donc devenu très facile de procéder à une délégation d’assurance

▶ Quelles sont les conditions à respecter pour une délégation d’assurance ?

Une délégation d’assurance doit toujours respecter le principe d’équivalence de garanties, ce qui signifie que les garanties du nouveau contrat doivent être au moins équivalentes à celles du contrat résilié. C’est la seule véritable condition pour un changement d’assurance depuis 2022 !

Pour trouver la meilleure offre au meilleur tarif, il est recommandé de faire appel à un courtier en assurances. Parfaitement habitué à ces procédures, il sait accompagner ses clients pour trouver le meilleur contrat. Votre courtier CAFPI saura vous conseiller.